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利回り低下！他の人はどう考えてる？
こんにちは。グラです。
世界がリセッションに向かって動き始めていますね。
株、暗号資産など大きな下落が続いています。
コロナ時の資金じゃぶじゃぶバブルがあちこちで崩壊しつつありますが、今のところオーバーシュートも見られませんので下値まだ先って感じですかね。
そろそろクラファン償還金を株用に向けて集めようかな。
ということで・・・
とはいえ自分のメインはまだまだ不動産クラウドファンディング！
なので、ここに力を入れて頑張って利益を出していきたいのですが、最近の利回り低下傾向が気になるところ。（この不動産CFの全体的な利回り低下傾向はリセッションの影響の先取りも多分にあると思っています。）
不動産CFの利回り低下はどの事業者でも一定期間を経て徐々に下がる傾向がありますが、どこで下げ止まるかは事業者次第。
記事「【無念】利回り低下のトレンド継続【それでも！】」
個人的に分散投資先、しかも貴重な地方への分散ができるえんfundingはとても重宝していますので、利回り低下傾向がどこまで続くかは新規ファンドが発表されるたびに気になるところ。。。
福岡に投資できる！
30年の実績を持つえんホールディングスが事業開始！
ということで・・・
2022年07月01日 09:00より募集開始の新規ファンド「えんfunding 第12号ファンド【GRAN博多駅前】」の情報が公開されました！
利回りは低下したのでしょうか？
ファンド概要予定分配率（年利）：4.9%
運用期間：6ヶ月
運用開始：2022年08月01日
運用終了：2023年01月31日
募集方式：抽選
出資単位：1口あたり10,000円
一人当たり出資可能：上限口数100口
最低出資口数：1口
分配時期：満期時一括
前回の利回りから見てみますと・・・
9% → 8.1% → 8.3% → 6.9% → 7.8% → 6.8% → 6.2% → 5.0% → 5.4%→ 4.3%→4.9%
0.6%戻りました！
もちろん同じファンドではありませんし、状況も違いますので一概に「戻った！」といってしまうのも違うかなぁと思いますが、ファンドというよりえんfundingという事業者に投資しているという感覚をお持ちの方（自分です！）もいるかと思いますので戻る表現はありっちゃありかなと。
さすがにもう6.0%より上には周年キャンペーンでも無い限り戻らなそうな気がしますが、3.5%以上であればインフレにも負けませんし個人的にはありかなぁと思っています。
で、一つ問題があるとすればえんfundingは募集開始から運用まで約1ヶ月間、そして運用終了から償還まで約1ヶ月の計2ヶ月も利益を生まない期間があるんですよね。
今回のファンドでその分含めて計算すると大体実質利回りは3.7%ほどの利回りとなります。
短期のファンドほど運用期間の前後の空白期間の影響が大きくなりますが、事業者によってはTSON FUNDINGのように償還までの期間も利回りがいただける事業者もあります。
またゴコウファンドのようにファンドによって（大阪藤井寺ビル）は、新規物件のため運用開始までの期間があったため、運用開始前にもかかわらず着金時から日払いで分配をいただける事業者もあったりします。
なので、こういった事業者の分配や償還タイミングも考慮した上で利回りを考えるのも大事になってくるなと改めて感じますね。
福岡に投資できる！
30年の実績を持つえんホールディングスが事業開始！
ということでえんfundingの魅力って何？という方は過去記事も併せてご覧ください＾＾
記事「【このチャンス射止めたい】7.8%と6.8%ダブル募集！」
記事「【可能性の獣】さらに広がる地方ファンドへの投資！」
記事「【貴重な6.9%】どこも利回り低下してますもんね」
記事「【第4号は本日】もっと広がる選択！えんfundingの魅力とは」
POINT❶
創業30年を迎えた総合不動産デベロッパー株式会社えんホールディングスの信頼と実績
ファンドを運営するのは30年の実績を持つえんホールディングスグループ。ファンドの企画や物件の管理など、不動産の運用における重要なポイントを見定めることができます。
やはり不動産運用の実績がしっかりとしているのが事業者として判断するとには重要ですよね。
その点、えんfundingはバッチリですね！
従業員はグループで200人を越えている福岡では大きな企業ですね。
POINT❷
優先劣後システムによるリスクの低減
優先劣後システムとは？
不動産CFではお馴染みの優先劣後。
投資した方が「優先出資者」、事業者が「劣後出資者」と定めて元本の償還および分配金の支払いを優先出資者から優先的に行い、優先出資者の元本および分配金の安全性を高める仕組みです。
この割合が事業者毎やファンド毎によって違いがあり、損失が発生した場合でも一定割合までは事業者がリスクを負担する仕組みとなり元本の保全機能となります。
えんfundingでは、今のところ3ファンドが募集されていますが、いずれも20%の劣後出資となっていますので運用期間中20%の配当・価値下落までは事業者が優先して負担することとなります。
20%であれば一般的な感じですかね。
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POINT❸
物件はプロが厳選する人気のデザイナーズマンション
※えんfunding 第2号ファンド【天神】
こちらの画像のように自社ブランド「エンクレスト」シリーズやデザイナーズ物件がメインのファンドとなります。優先劣後にも関係しますがやはり価値の低下を考慮した場合、好まれやすい物件タイプであると安心感も増しますよね。
えんfundingでは、デザイナーズ物件でありながら福岡の中心地天神など立地面でも魅力的なファンドが目白押しです。
福岡という立地のファンドは、他の事業者にはない一つの魅力になるかと思います。
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