こんにちは。グラです。

今回はまともな報告がありました。 ⬇︎ 少しでもお役に立ちましたらポチお願いします

こんにちは。グラです。

今回も特に変化なしでした。

コロナウイルスの影響で担保のある京都も空いていると聞きますし、新規の不動産の買い付けには慎重でしょうね。なので、正常な状態で買い手が見つからないものが今の状況で見つかるわけは無いといった感じでしょう。



ちなみに前回までの記事はこちら。
7回目：「【maneo】はよー。経過報告も疲れてきました。」
6回目：「【maneo】うちからはもう蕎麦届けないんでっ！」
5回目：「【maneo】今月の出前の感想」
4回目：「【maneo】そば屋の出前　確　定」
3回目：「maneoさぁ。それってそば屋の出前じゃないのぉ？」
2回目：「maneoから遅延ファンドの進捗メールが届くたびにトーンダウンしている気がするのですが気のせいでしょうか。。。」
1回目：「maneoの期失したファンドの結果」



１．回収活動状況について

本件回収活動状況について、パルティール社より報告を受けた内容をご報告いたします。

不動産事業者DUは自社主導で販売活動を行っておりますが、成果に結びつけることができずにおります。パルティール社としては、売却活動の成否の如何に関わらず、未払いとなっている遅延損害金の支払いを要請しておりますが、支払いがなされておりません。

上記の状況を踏まえ、パルティール社における今後の対応といたしましては、1月7日に開始決定が発出された対象不動産の競売手続きを進行させる一方で、不動産事業者DUが競売を回避すべく任意売却や借換えについての具体的な交渉材料を基にした交渉をパルティール社に対して申し出てくるようであれば、適宜検討するという方針を据えております。

なお、前回ご報告いたしました対象地内の道路部の廃道手続きにつきましては、前回以降特段の動きはございません。こちらにつきまして、新たな動きの確認がとれましたら、改めてご報告させていただきます。


ある程度わかっていますが、投資した人にはもう少し誠実に正直に正しい情報を教えて欲しいですね。

「京都駅から徒歩10分圏内の好立地でホテル用地として希少性が高く、すでに複数社から購入の意向が出ております。」


この物件がなぜ売れないのか。
嘘があったのなら（いや、あったのでしょうけど）進捗ではなく、具体的な担保とされる土地についての【売れない理由】が欲しいですね。







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こんにちは。グラです。

いやあ。
そろそろ経過報告も本当に疲れてきました。

パルティール債権回収株式会社が入ったことで、少し進展が出てたような出てきていないような。

では行ってみましょうー。


ちなみに前回までの記事はこちら。
6回目：「【maneo】うちからはもう蕎麦届けないんでっ！」
5回目：「【maneo】今月の出前の感想」
4回目：「【maneo】そば屋の出前　確　定」
3回目：「maneoさぁ。それってそば屋の出前じゃないのぉ？」
2回目：「maneoから遅延ファンドの進捗メールが届くたびにトーンダウンしている気がするのですが気のせいでしょうか。。。」
1回目：「maneoの期失したファンドの結果」



１．回収活動状況について

前回のご報告以降、販売活動に伴う反響は得られているものの、契約条件を詰める段階にまで至る商談はございません。

→もはやこのくだりは定型文



一方で、対象地には古く行政が所有していた道路部があり、不動産事業者DUから、その道路部を廃道申請したいという申し出がありました。事業者C社から回収業務を受託したパルティール債権回収株式会社（以下、「パルティール社」といいます。）は、対象不動産の土地形状が現状よりも整うこと、また、それにより不動産価格にも好影響となることが想定されるため、その申請に協力することといたしました。

→初耳！デメリットのない申請くらいもっと早くやっといてよお。



一方で、不動産競売の申立をしておりましたところ、開始決定が出ました。今後、裁判所による物件調査が開始されることとなります。

→おお。競売が開始されそうです。もともと担当のkubotaという方は「京都駅から徒歩10分圏内の好立地でホテル用地として希少性が高く、すでに複数社から購入の意向」と人気を伺わせていましたが、今の所ここまで売れてませんし、まさか競売でも売れないなんてことないですよね？

まさかのまさか川崎案件みたいな特殊な土地じゃないですよね？大丈夫ですよね？



なお、不動産事業者DUが売却活動と並行して動いている借換につきましては、前回お伝えしましたとおり、長期化が見込まれる旨、不動産事業者DUから事業者C社に報告がありました。その後、パルティール社が状況を確認したところ、借換に向けた対応を継続しているものの、引き続き長期化が見込まれる様相です。

→どんなところに貸し付けてんだか。。


２．今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続きメールにてご報告いたします。次回は2月中旬を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項が発生した場合には、上記期日に係わらず速やかにご報告いたします。


少しは進捗がでてきたような気がしますが、いかがでしょうか。





年末恒例！新しい事業者登場！





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こんにちは。グラです。

本日募集のあった、SBIソーシャルレンディングのコーポラティブハウスのファンドですが、実は10年ほど前にmaneoがよくやっていたファンドというのを思い出しました。貸付先のアーキネットも同じですね。


maneo事業開始時は個人への貸付をしていたところ、トンズラするレンダーが増えインチキ臭い感じがしていましたが、このコーポラティブハウスの貸付あたりから徐々に信用が上がり軌道に乗ってきた感はありました。ちなみに自分が知る限り、このアーキネットのコーポラティブハウスファンドで遅延は一度もなかったと思います。


下のQAは当時のリスクに対する考え方ですが、今でも仕組みは同じかと思いますので、今回SBIソーシャルレンディングのコーポラティブハウスのファンドに投資された方の補足になればと思います。



Q.コーポラティブハウスとは何ですか？
コーポラティブハウスとは、住宅購入を希望する世帯が集まり、建設組合を設立し、自分たちで土地取得から、自分たちの住む家の建築、 竣工までの建設事業を運営する新しい住宅購入の方法です。 入居者募集のための広告宣伝費や代理店販売への手数料などの販売費用が不要ですので、その分の費用を建築費用などに回すことが可能です。 自分たちで建築のプロデュースを行うので、自分たちの好みに合わせた夢のある家づくりが可能です。


Q.アーキネット社とはどんな会社ですか？
maneo社が協業するアーキネット社とは、 過去に60件の竣工件数をもつ日本で最も実績のあるコーポラティブハウスの運営会社です。 建設組合の設立から、受け渡し後まで、コーポラティブハウスの様々な場面で緻密なコーディネートを行います。


Q.今回の借り手は誰ですか？
建設組合および組合員である全世帯が連帯債務者として借り手になります。


Q.今回の資金はどのような用途に使われますか？
建築費用（総額3億5,295万円）の一部として使われます。なお、次回は建築費用として2011年8月に2,720万円の調達を予定しております。

Q.投資するメリットは何ですか？
投資収益（年利、税引前）が、5.0％であること。
・返済原資が住宅ローンであること（全世帯が住宅ローンの事前審査を通過済み）
・このプロジェクトに参加する全世帯が借り手として連帯債務者となること
・実行手数料（1.5％）が無料であること など、通常のソーシャルレンディングローンに比べて多くのメリットがごさいます。 
※最終的な投資の意志決定は、別途ご準備するリスク説明などを必ずご参照の上、お客様ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。


Q.投資するリスクは何ですか？
通常のソーシャルレンディングに投資するリスクの他に、建築事業を行うためのローンへの投資となりますので、 施工会社の倒産リスク、不動産販売価格の下落リスク、組合員の脱退リスク、組合員の住宅ローン不実行リスクなどがあります。

投資するリスクに対して、どのような保全措置が取られているのですか？


1) 施工会社の倒産リスクに関して
今回のコーポラティブハウスのプロデューサーであるアーキネット社では、豊富な経験に基づき、施工会社の審査を行い、施工会社の倒産リスクを回避しています。 また、施工会社への支払い条件についても大半を後払いとすることで施工会社が倒産する場合であっても建設組合が施工会社に対して過払いとならないように 細心の注意を払っています。


2) 不動産販売価格の下落リスクに関して
コーポラティブハウスの場合には、組合員自身が入居して自家使用することを前提としているため、販売価格の下落リスクは基本的に問題となりません。 組合員の住宅ローンが不実行となった場合、当該組合員が購入予定であった物件を販売する必要がありますが、その際もすでに支払われた自己資金（必要資金の10％）を 割引販売の原資として、割引価格での販売を行うことが可能です。


3) 組合員の脱退リスクに関して
毎月28日（銀行休業日の場合には、翌営業日）を返済日とし、最終返済日以外の返済日については、利息金のみのご返済となります。 また、貸付元金については、借入期間完了後（最終返済日：2012年2月28日予定・但し、期限前返済の可能性もあります）に一括でのご返済となっております。 貸付元金のご返済にあたっては、物件引渡し時に借り手である組合員が、金融機関から住宅ローンによる借入を行い、返済原資といたします。 なお、組合員は、全員が住宅ローンの事前審査通過者です。また、投資家への分配は、毎月の返済日から7営業日（銀行休業日の場合には、翌営業日）で行われます。 初回分配予定日は2011年4月6日を予定しております。


4) 組合員の住宅ローン不実行リスクに関して
組合員は住宅ローンの事前審査を通過しています。住宅ローンの最終的な審査で落ちるような場合には、既に支払われた自己資金（必要資金の10％）を原資として、 割引価格での分譲行うことで返済原資を確保します。また、返済原資が足りない場合にも全組合員が連帯して、残存債務を支払います。  ※最終的な投資の意志決定は、別途ご準備するリスク説明などを必ずご参照の上、お客様ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。



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来るぞ来るぞ！と思った通り、仕事納め後の一番リラックスしたタイミングで期失を打ち込んできましたね。


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すごいよ！さくらソーシャルレンディング。

こんにちは。グラです。

ということで、以下の通りmaneoファミリーの「さくらソーシャルレンディング」の全ファンドの運用が早期償還にて終了とのことです。


残存全てのファンドの期日前償還を行い、 さくらソーシャルレンディングとしての全てのファンド運用を終了させていただくことをお知らせ致します。登録ユーザ数も多くありませんでしたが、多くのmaneoファミリーが期失する中、最後まで誠実に対応したのはとても評価できますし、今後はSAMURAI証券が地方企業の資金調達支援を目的として、日本保証の有する金融機関ネットワークを活用して新たなファンドを組成していくものと思われます。


「さくらソーシャルレンディング」のブログの中の人もお疲れ様でした！


償還日　2020年1月6日
分配日　2020年1月16日
償還ファンド詳細

2019-03-15 【事業者B社向け 第56弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
2019-03-15 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-03-20 【事業者B社向け 第56弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第2次募集)
2019-03-20 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-03-27 【事業者B社向け 第56弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第3次募集)
2019-03-27 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-04-12 【事業者B社向け 第57弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
2019-04-12 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-06-07 【事業者B社向け 第60弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
2019-06-07 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-07-10 【事業者B社向け】第61弾 事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
2019-07-10 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-07-10 【事業者B社向け 第61弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第2次募集)
2019-07-10 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-07-10 【事業者B社向け 第62弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
2019-07-10 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-07-18 【事業者B社向け 第63弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
2019-07-18 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資
2019-07-18 【事業者B社向け 第63弾】 事業性資金支援ローンへの投資(第2次募集)
2019-07-18 【事業者N社向け】事業性資金支援ローンへの投資

2016年9月の事業開始から丸3年。 ご投資頂きました投資家様又応援していただきました皆様方には大変お世話になりました。"投資家ファースト"を念頭に慎重に募集運用を行い、 無事に全てのファンドを終了させることができました。

今後のさくらソーシャルレンディングとしての事業の方向性に関しましては 改めて年内中にご報告させていただきます。


新規事業者はライバル少なし！



豊洲ファンド2回目あるよ




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こんにちは。グラです。


他の方のブログで拝見したのですが、maneoの期失している川崎案件の担保は、「市街化調整区域」という内容でしたが、「それなら売れないのは納得」できると思ったので少し書いてみたいと思います。


ただ、ファンドの詳細にも担保について「市街化調整区域」記載が見つけられないので、あくまで「市街化調整区域」だったという前提で書いてみたいと思います。
※期失の方へのメールとかに記載があるんですかね？


不動産業者でも、不動産の売却にもそこまで明るくない自分が、なぜ「市街化調整区域」ということについて反応し、記事を書こうと思ったかというと実は「市街化調整区域」の土地を過去に売却に向けて取り組んでいたからということが言えます。


それでは「市街化調整区域」の土地の売却についてのいきさつを書いてみたいと思います。


はじめに

私の実家は横浜市ですが市内のとある場所に山を所有しておりました。山を所有していたのは私の父親の親、つまり私から見ると祖父になります。


横浜市内ですが、馬小屋などもあるようなバリバリな農家でしたので、父親が子供の頃は家が土間で囲炉裏でしたしお風呂は薪を使用したお風呂だったとのことでした。私の母親が結婚の挨拶に来た時にこれらを見て驚いたそうです。


こういった事情もあり、生きていく為に必要な資材（木材）を安定して手に入れるため、昔は横浜市内も山だらけですので格安で畑や山を購入した経緯がありました。


戦後、購入した山で資材（木材）を必要な分だけ利用する生活をしていましたが、経済成長に伴い徐々に資材（木材）の利用や緑地維持の為に市街化抑制行われるようになってきました。それが「市街化調整区域」の設定になります。


購入事の当時は「市街化調整区域」ではない土地でしたが、市から税金が安くなるので「市街化調整区域」にしましょうと持ちかけられ、生活のための資材（木材）を得るだけの土地でしたので承認して「市街化調整区域」となりました。


それから数十年が経過し・・・


突然、私鉄の職員の方が山の売却について相談が来たとのことで本家に権利者の兄弟が集まりました。
私鉄の職員によると、所有していた土地一帯を切り開きニュータウンを作る構想があるとのことで、さらに新しい駅を作ることも想定しており、「線路を通したいので土地を売ってくれないか」という話でした。提示された金額は今から40年前くらいで5億円ほどでした。


普通の感覚なら、すでに現代になり生活のための資材（木材）は必要のない家になっていますし、誰も管理もしていない山なので売ってしまうのが普通の感覚だと思いますが、私の本家は土地持ちでマンションやアパートを兄弟で多数所有していますので、お金に困っておらず当時提示された5億円という金額が微妙だと判断したとのこと。ニュータウンができれば、後々もっと価格があがるだろうとふんだわけです。


ということで、私鉄からの売却要請を断った結果、少しはずれたところに線路が引かれ駅ができました。


それから数年が経過し・・・

（今から20年ほど前）にはなりますがその一帯はニュータウンとして一時、かなり話題になりました。
バブル期には億ションなんて言葉もその一帯で使用されました。


さらに数年が経過し・・・

そろそろ山の所有者、つまり私の父親世代が高齢になり遺産相続を考えた時に、みなで所有している山売れないかなという話になりました。所有者が7人ほどおり、子供の世代は繋がりがほとんどないので今後所有するにも売却するにも難しくなるのでは？ということからそういった話になりました。


まずは、普通の不動産売却の手続きを行ったところ、「市街化調整区域は扱ってません」との返答がありました。そこで「市街化調整区域」ってなんだっけ？と初めて問題を認識するにいたりました。


どうやら山の土地は市街化を抑制する地域に設定されてしまっているらしく、条件を満たさないと利用できない土地になってしまっているとのことでした。


そうは言ってもニュータウンの近くで、駅も近いしどんどん新しい住宅地が広がってきている土地。「市街化調整区域」も発展に合わせて解除されるんじゃないかとの甘い考えも当時はあったそうですが、そこから様々な業者を呼んで聞いてみたものの、誰も「買います」とは言いませんでした。


ある業者は北海道で「市街化調整区域」の解除実績もあり、大手のデベロッパーと組んで「なんとかします」成功報酬は売却価格の20％ほどで自信満々で乗り込んで参りましたが、数ヶ月後「難しいですね」と言葉を残していなくなり、フィクサーと称する人が来て「裏からなんとでもできます」「地元の政治家」を通してやれば「解除」は難しくはないと息巻いていましたが、数ヶ月後には連絡が取れなくなってしまいました。


そこで「市街化調整区域」の解除が無いままでも何か利用できるのでは？ということで自分たちで色々
調べました。細かくはいろいろ条件があるものの建設できるものにかなり制限がありました・・・

①資材置き場
②墓地/霊園
③月極駐車場
④野立て太陽光発電(ソーラー経営)
⑤福祉施設(介護施設・保育園)
⑥医療施設
⑦日用品店舗

となっていましたが、既に近くにそういった施設があれば建てられなかったりするものが多く、現状売却に繋がる手立てはなくなってしまっていることを認識しました。


「市街化調整区域」は一度設定されてしまうとまず解除されませんし、実経験として住宅需要があるエリアでも相場の1/10程度でも売却できませんでした。その後、売却のために所有者みなさんコネなどをフル活用して売却に取り組みましたが、結局は売れないので今は放置され、「市街化調整区域」のまま、ニュータウンの間近で近隣の皆さんに緑という癒しを与え続けています。


maneoの川崎案件は「市街化調整区域」とのことなので、リクレ社がどういった判断で16億円という担保評価されたのかはわかりませんが、貸付先の業者が元々「市街化調整区域」で格安で手に入れたこの土地を担保に、適正評価でお金を借りていたということになるのでしょうか。だとすると病院跡地の担保16億円が2億円でも競売が不成立になるのも「市街化調整区域」であることを考えれば理解ができます。

※「市街化調整区域」でも設定前に家があり、宅地での申請をしており所有者の建替であれば家は建てられます。


今後、パルティール債権回収株式会社が可能な限り回収を試みるかと思いますが、「市街化調整区域」の設定が外れないままでは、土地の利用制限が厳しくなかなか売却には至らないのではないかと思います。事業計画とセットでないと売れないものだと思います。


担保は「市街化調整区域」の表記がファンド募集時に記載されてないのであれば、これは担保評価をしたリクレ社やファンドを募集したmaneoの過失として責任を取らなければいけないのではと思いますがいかがでしょうか。

いくら当時ソーシャルレンディングがブラックボックス状態で借り手や担保の詳細が開示義務が無くとも、それは担保の評価などが適正に行われているという、ある種の信用の上にファンド募集が成り立っているわけで、そこが成り立たないのであれば、詐欺との違いはいったいどこにあるのでしょうか。








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「蕎麦をすぐ届けます！」で始まったmaneo蕎麦の配達ですが、「やっぱり雨が強くてちょっと無理ですね」という連絡のあと「やっぱり晴れたのですぐ配達します！」となって安心していたものの、その後なぞの発言「蕎麦粉がやっぱり手に入らない」と、実はまだ蕎麦を打っていない事が発覚しその後「やっぱり配達します！配達に出ました」と連絡があったものの、なかなか蕎麦が届かないので電話してみたら実はまだ出前に出ておらず、しばらくしたら「うちからはもう蕎麦届けないので、別の人が届けますんで！」という状態になっていました。


こんにちは。グラです。


ちなみに前回までの記事はこちら。
5回目：「【maneo】今月の出前の感想」
4回目：「【maneo】そば屋の出前　確　定」
3回目：「maneoさぁ。それってそば屋の出前じゃないのぉ？」
2回目：「maneoから遅延ファンドの進捗メールが届くたびにトーンダウンしている気がするのですが気のせいでしょうか。。。」
1回目：「maneoの期失したファンドの結果」



１．回収活動状況について

（１）パルティール債権回収株式会社への債権回収業務の委託について
12月6日掲載「maneoマーケット株式会社における回収方針について（続報）」（https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=8304）でご報告しましたとおり、ｍａｎｅｏマーケット社は、当社を営業者とする一部を除くすべての債権の回収業務をパルティール債権回収株式会社（以下、「パルティール社」といいます。）に委託することにつき合意（以下、「本合意」といいます。）いたしました。

本案件につきましても業務委託の対象案件に含まれており、当社及び事業者C社の回収業務は、パルティール社に引き継がれることとなります。本合意に先立ち、ｍａｎｅｏマーケット社は10月2日にパルティール社との業務提携契約を締結しております。本提携以降、12月6日の本合意に至るまでパルティール社は、本案件を含む全ての債権に係る資料の精査と共に、債権回収状況や債務者情報等のヒアリングを行ってまいりました。本合意により、更なる延滞債権管理の徹底、延滞状況に応じた債権回収施策の適切な実施が見込まれます。


（２）前回ご報告以降の回収活動について
前回のご報告以降、販売活動に伴う反響は得られているものの、契約条件を詰める段階にまで至る商談はございません。早期回収に向け購入先の決定を急ぐ事業者C社と、可能な限り高額での売却を目指す不動産事業者DUとの間の意思疎通の支障により時間を要していることが主な原因となっております。また、不動産事業者DUが売却活動と並行して動いている借換については、調達先候補の不動産投資会社が対象不動産を含む周辺地域一帯の開発に興味を示し、隣地不動産の取得も視野に入れているため、長期化が見込まれる状況との報告が不動産事業者DUから事業者C社にございました。

上記の販売状況や借換の実行までに要する見込みの時間などを踏まえ、当社は、競売の申立の準備に着手しております。上記（１）でもお伝えいたしましたとおり、今後の不動産事業者DUに対する債権回収の実施主体はパルティール社となります。当社は早期回収及び分配に向け、パルティール社、事業者C社との情報連携を図り、今後の投資家の皆様へのご報告、償還及び分配業務を担当いたします。


２．今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続きメールにてご報告いたします。次回は1月中旬を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項が発生した場合には、上記期日に係わらず速やかにご報告いたします。


まさかなぁ。
6月の段階で年を越すとは思いもよりませんでしたよ。
何がイライラするかというと、待てど暮らせど見通しが立たない状態でのらりくらりしている事なんですよね。まぁ査定能力も回収能力もなかっただけという話なんでしょうけどねぇ。。

パルティール社の回収能力、そして競売の動きに期待しましょうかぁ（白目）


年末恒例！新しい事業者登場！



登録すれば1,000円もれなく。




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